Строительство в РФ строго регламентируется и контролируется, поэтому экспертиза проектной документации является обязательной процедурой для каждого застройщика перед началом строительства. В процессе тщательно проверяется, будет ли будущий объект безопасен при эксплуатации, насколько надежной и устойчивой будет конструкция. Также анализируется качество архитектурного решения и всех его аспектов: от полного художественного образа до мелких деталей фасадов, от качества материалов до системы коммуникаций. Еще совсем недавно экспертные заключения по этому вопросу выдавали государственные органы.
С 1 апреля 2012 года в России был принят закон, который устанавливает легитимность негосударственных экспертных организаций в области строительства. Конечно, стало намного удобнее работать застройщикам, ведь с этого момента экспертиза проектной документации стала проводиться не «за тридевять земель», а появилась возможность получить заключение в своем городе, в любом регионе страны. И даже если и надо отправить документы в столицу, то экспертных фирм там уже множество, очередей и огромных сроков работ нет. Удобство от принятия нового закона очевидное, его сразу оценили и застройщики, и эксперты. Каждая организация, которая пожелала в 2012 году начать вести экспертную деятельность, проходила процедуру лицензирования, то есть экспертам надо было доказать свой высокий профессиональный уровень, предоставить комиссии свои успешные работы в области проектирования, показать состоятельность фирмы, ее развитие и финансовое благополучие. И только те, кто лицензию получил, теперь могут оказывать услугу «экспертиза проектной документации».
Объекты негосударственной экспертизы
Экспертизу обязаны проходить самые разные проекты, то есть все их составные части. Если застройщик отдает пакет проектных документов для строительства в негосударственную экспертную организацию, то он получаетрезультаты по инженерным исследованиям, по всему пакету проектной документации, исключая смету или вместе со сметой. В экспертное заключение могут войти как все эти части, так и по отдельности. Самый полный вариант – вся проектная документация, включая смету и инженерные изыскания. Но можно заказать экспертизу только одной из частей проекта или только сметы. Такой способ работы очень удобен для застройщиков в зависимости от вида строительства.
Подготовительные работы
Экспертиза проектной документации заказывается застройщиком, после чего начинается процесс поиска организации, имеющей право вести экспертную деятельность. В этом процессе необходимо увидеть разрешительный документ, стоимость, регламент фирмы по экспертизе и отзывы клиентов, которые уже делали экспертизу в этой фирме.
Если все, что вы обнаружили, вас устроило, то можно начинать сотрудничество.
Прежде чем вы заключите договор с экспертной фирмой, вы должны представить пакет документов на предварительное рассмотрение. Это заявление на проведение процедуры негосударственной экспертизы, пакет документов с указанием вида будущего объекта с соблюдением требований к основным разделам, а также к их содержанию, которые определены в законодательстве РФ. Здесь же должно быть задание на проект (дубликат), итоги инженерных изысканий, изложенных в соответствии с законом, задание на инженерные изыскания (достаточно копии). Если документы подает не первое лицо компании, то обязательно наличие доверенности на того человека, который будет со стороны заказчика контролировать процесс экспертизы. Также к пакету документов необходимо приложить заверенную нотариально или в СРО копию допуска застройщика к этому виду строительных работ. Оно должно быть действительно на дату предполагаемого подписания актов выполненных работ, после проведения экспертизы. А это срок от 45 до 60 дней. Меньшие сроки оговариваются индивидуально, большие – невозможны по закону.
В случае если застройщиком подается типовая проектная документация, то нужно приложить типовые заключения экспертизы. У каждой типовой застройки имеется положительное заключение государственной экспертной службы.
Для того чтобы была начата процедура экспертизы документов проекта, надо представить сам объект проверки на бумаге в двух экземплярах, в электронном виде в одном экземпляре, а все подлинные и заверенные документы – в одном экземпляре. Экспертные организации предъявляют различные требования к форматам файлов, застройщик должен самостоятельно уточнить эти вопросы: в каком формате должны быть текстовые файлы, в каком – графические, как должны выглядеть чертежи и схемы.
Все документы, которые подаются на экспертизу, должны быть структурированы, т.е. укомплектованы в книги по разделам. Это очень жесткое требование, оно должно быть четко выполнено. Именно поэтому этап подготовки всех требуемых бумаг к проведению экспертизы многие фирмы-застройщики отдают на исполнение специалистам компаний, производящим проектные работы и составляющим документы архитектурного решения.
Итак, экспертиза проектной документации требует для предварительного рассмотрения документов предоставления следующих папок: каталог всех документов проекта, каталог результатов инженерных исследований, каталоги сходно-разрешительной документации. Другие папки заявителем формируются по необходимости.
Все собранные папки и документы у заказчика примет сотрудник экспертной негосударственной компании, присвоит документам и сообщит заявителю входящий номер. Он также проверит соответствие всех предоставленных документов описи. Как правило, в этот день экспертная организация назначает ответственного исполнителя на проведение экспертизы именно этого проекта. У каждого проекта есть свой ответственный исполнитель и ещё несколько исполнителей, по одному из каждого отдела по направлениям. Ответственный эксперт еще раз проверяет состав пакета документов и заводит дело негосударственной экспертизы в соответствии с законом и требованиями Градостроительного кодекса. С этого момента и начинается непосредственно экспертиза проектной документации.
В течение трех следующих дней готовится договор между экспертной организацией и заказчиком, в нем указывается объем работ, сроки выполнения работ, объем платы и сроки ее поступления на счет фирмы. Также четко устанавливаются сроки выдачи положительного заключения или выдачи мотивированного отказа.
Заказчик должен понимать, что есть несколько причин, по которым ему может быть направлено отрицательное решение о принятии документов на экспертизу. Это неправильное оформление разделов в проекте или представление не всех требуемых документов. Если такое произошло, то эксперт направляет заказчику письмо и указывает, какие документы необходимо направить. Если в указанные сроки заказчик это делает, то пакет документов успешно принимается.
Очень важно соблюсти все сроки оплаты проведения экспертизы. Заказчик прочитает в договоре и сумму, и способ, и сроки оплаты. Если сроки нарушены, то экспертная компания может ждать не более 30 дней. После этого документы возвращаются заказчику без проведения экспертизы.
Экспертиза проектной документации проходит в четко оговоренные сроки. Если проект очень сложный и требует особого процесса рассмотрения, то в договоре устанавливается срок – 60 дней. Если заказывается экспертиза инженерных изысканий, всего проекта жилого объекта, с нежилыми пристройками, зданий, подлежащих реконструкции, а также ремонту, то назначается срок 45 дней. Стоимость работ определяется договором, в него могут войти работы по определению, относится ли данный объект к объектам негосударственной экспертизы (это плюс 20 % от общей стоимости работ).
Проведение негосударственной экспертизы
В процессе негосударственной проверки оценивается соответствие документации всем техническим параметрам, санитарно-эпидемиологическим, экологическим, требованиям охраны объектов истории и культуры, пожарной и промышленной безопасности. Все эти разделы проекта и составляющие будущего здания должны точно выполнять требования специальных регламентов, которые приняты в каждом из этих направлений.
Ответственный эксперт составляет график работ по проведению экспертизы проекта, в нем оговариваются дни, по которым документы будут проходить ту или иную инстанцию, тех или иных специалистов. Каждый из них неукоснительно обязан соблюдать сроки прохождения документов. Если вдруг выясняется, что по какому-либо направлению не хватает данных или документов, то специалист делает запрос на их предоставление заказчику. Также устанавливаются сроки, в течение которых недостающие документы должны быть предоставлены. Если требуются документы, которые выдают государственные органы, то эксперты запрашивают их самостоятельно, без участия заказчика. Каждый эксперт на своем этапе выдает локальное заключение, которое содержит описание решения, замечания и предложения по совершенствованию проекта. После прохождения документов через всех экспертов старшим разрабатывается общее решение – положительное или отрицательное, и дается полный анализ проекта. Каждое выданное экспертное заключение заносится в реестр, вместе с содержанием решения.
